Как увеличить масштабы аренды с одного объекта до пяти

Фото предоставлено: Якуб Зердзицкий / Pexels

Основные выводы

• Для увеличения количества сдаваемых в аренду объектов с одного до пяти требуется переход от мышления арендодателя к мышлению долгосрочного инвестора.
• Показатели доходности вашей первой арендной недвижимости влияют на будущие возможности финансирования и определяют, насколько быстро вы сможете развиваться.
• Перед добавлением новых объектов недвижимости крайне важно создать отлаженные системы для проверки, технического обслуживания и сбора арендной платы.
• Привлечение управляющей компании для управления недвижимостью устраняет операционные узкие места и высвобождает время для принятия стратегических решений по управлению портфелем.
• Реинвестирование денежных средств и создание надежной команды ускоряют рост и обеспечивают стабильную оценку сделок.

Владение первой арендной недвижимостью — это захватывающее событие. Вы сделали шаг вперед, разобрались с ипотечным процессом, нашли арендаторов и впервые ощутили вкус пассивного дохода. Для многих инвесторов именно первая недвижимость становится искрой, которая заставляет задуматься: «А что, если я сделаю это снова?» Но переход от одной арендной недвижимости к пяти требует иного подхода, более эффективных систем и готовности перестать делать все самостоятельно.

Если вы хотите превратить одну сдаваемую в аренду недвижимость в настоящий инвестиционный портфель, вам нужно подходить к своим инвестициям как к бизнесу, а не как к подработке или хобби.

Начните мыслить как инвестор, а не как владелец одного объекта недвижимости.

Когда у вас всего один объект недвижимости, сдаваемый в аренду, можно импровизировать. Можно заниматься техническим обслуживанием по мере необходимости, отслеживать расходы в электронной таблице и полагаться на интуицию при принятии решений. Но как только вы начинаете управлять несколькими объектами, эти гибкие системы быстро рушатся. Масштабирование требует изменения подхода к мышлению.

Именно здесь вы начинаете более точно анализировать свои показатели. Денежный поток, коэффициенты капитализации, резервы на техническое обслуживание, предположения о вакантных площадях и долгосрочные прогнозы рентабельности инвестиций внезапно приобретают гораздо большее значение. Вы понимаете, что вы больше не просто покупаете недвижимость – вы строите бизнес. А бизнесу нужна стратегия.

Когда ваш образ мышления меняется с «Я владею арендной недвижимостью» на «Я создаю инвестиционный портфель», каждое решение становится более взвешенным. Вы перестаёте покупать недвижимость только потому, что она «кажется выгодной», и начинаете анализировать, действительно ли она соответствует вашим долгосрочным планам.

Используйте свою первую арендную плату для расширения своих финансовых возможностей.

Первая сдача недвижимости в аренду играет важную роль в определении того, насколько быстро вы сможете масштабировать свой бизнес. Кредиторы оценивают вашу эффективность как арендодателя:

• Удалось ли вам сохранить положительный денежный поток?
• Вы ответственно управляли недвижимостью?
• Удавалось ли вам справляться с вакантными помещениями и ремонтом, не пропуская платежи по ипотеке?

Успешно сданная в аренду первая недвижимость доказывает вашу способность справляться с большими объемами. При стабильной работе кредиторы охотнее финансируют ваши следующие объекты. Именно здесь вы можете начать изучать кредиты с гарантированным коэффициентом покрытия долга (DSCR), портфельные кредиты, кредитные линии под залог недвижимости (HELOC) или рефинансирование с получением наличных средств , чтобы использовать капитал одной недвижимости для финансирования другой.

Самое важное — это то, чтобы ваш первый объект недвижимости продемонстрировал стабильность. Как только кредиторы это увидят, масштабирование станет гораздо более достижимым.

Создавайте повторяемые системы, прежде чем покупать следующую недвижимость.

Отличие арендодателя с одним сдаваемым в аренду объектом от инвестора с пятью заключается в умении создавать системы. Прежде чем добавлять еще один объект недвижимости, вы должны точно знать, как будете управлять основными элементами своего бизнеса.

• Как вы будете проводить отбор арендаторов?
• Как вы будете собирать арендную плату?
• Как вы будете планировать техническое обслуживание?
• Как вы будете документировать ремонт?
• Как вы будете общаться с арендаторами?

Вам нужно, чтобы эти процессы бесперебойно работали с одним объектом недвижимости, чтобы быть готовыми к обслуживанию трех, четырех или пяти. Без надежных систем второй объект недвижимости станет слишком сложным в управлении, а третий превратится в хаос.

Перестаньте всё делать сами.

Это тот переломный момент, которому большинство арендодателей сопротивляются, и именно поэтому многие так и не расширяют свой бизнес дальше одного-двух объектов. Когда вы управляете всем самостоятельно, вы становитесь узким местом. Все запросы на ремонт, продление договоров аренды, вопросы арендаторов или чрезвычайные ситуации поступают к вам. Если вы остаетесь своим собственным управляющим недвижимостью на полный рабочий день, масштабирование бизнеса невозможно.

Если вы действительно хотите развиваться, вам нужна помощь, и эта помощь обычно предоставляется в лице профессионального управляющего недвижимостью.

Хороший управляющий недвижимостью берет на себя повседневные операции, которые отнимают ваше время и силы. Он занимается проверкой арендаторов, сбором арендной платы, координацией технического обслуживания, соблюдением законодательства, сменой арендаторов и всем остальным, что превращает «пассивный доход» во вторую работу.

Как только эти задачи сняты с вашего плеч, у вас внезапно появляется время для анализа сделок и принятия стратегических решений. Многие инвесторы обнаруживают, что наем управляющего недвижимостью — это тот момент, когда их портфель действительно начинает расти, потому что у них наконец появляется возможность думать не только о повседневной рутине.

Реинвестируйте денежный поток вместо того, чтобы его тратить.

Один из главных факторов, ускоряющих масштабирование, — это умение рассматривать денежный поток как инвестиционное топливо. Когда ваша первая арендная недвижимость начинает приносить несколько сотен долларов в месяц, возникает соблазн использовать эти деньги на улучшение условий жизни или дополнительные удобства. Но если ваша цель — масштабирование, вам следует реинвестировать эти средства обратно в свой инвестиционный портфель.

Создайте команду, к которой вы сможете обратиться за помощью еще до того, как она вам понадобится.

Масштабирование — это командная работа. Вам нужны люди, которые знают больше, чем вы (и которые могут действовать быстрее, чем вы в одиночку). Это включает в себя подходящего агента по недвижимости, кредитора, подрядчика, бухгалтера, страхового брокера и, конечно же, вашего управляющего недвижимостью.

Когда у вас есть надежная команда, каждый новый объект недвижимости становится проще оценивать, приобретать и обслуживать. На этом этапе добавление новых объектов сводится к простому перемещению элементов головоломки и обеспечению их правильной совместимости.

Оценивайте сделки, отдавая предпочтение последовательности, а не эмоциям.

По мере расширения бизнеса вам необходимо оценивать каждый потенциальный объект недвижимости одинаково. Когда у вас всего один объект, сдаваемый в аренду, эмоции иногда влияют на принятие решений. Но при наличии нескольких объектов объективность становится вашей суперсилой.

Здесь важен последовательный процесс отбора. Вы анализируете цифры, пересматриваете свои предположения и принимаете решения, основываясь на своей стратегии, а не на эмоциях . Объект недвижимости, не соответствующий вашим критериям, будет отклонен, независимо от того, насколько привлекательно он выглядит в интернете. Именно такая дисциплина поддерживает здоровье вашего портфеля.

Начните строить с умом!

Представление о том, что инвестиции в недвижимость — это всего лишь игра для тех, кто готов усердно трудиться, просто неверно. Увеличение количества сдаваемых в аренду объектов с одного до пяти — это не увеличение объёма работы. Напротив, это разработка систем и внедрение процессов, позволяющих эффективно развиваться. Как только вы поймёте, как это делать, ваш потенциал станет безграничным.

Часто задаваемые вопросы

Какое самое важное изменение в мышлении необходимо для масштабирования портфеля арендной недвижимости?

Вам необходимо перейти от мышления владельца одного объекта недвижимости к ведению бизнеса как инвестор, строящий долгосрочную стратегию.

Как первый арендный платеж повлияет на будущее финансирование?

Кредиторы оценивают, насколько эффективно вы управляли денежными потоками, ремонтом и простоями, что влияет на ваш доступ к кредитам с высоким коэффициентом покрытия долга (DSCR), кредитным линиям под залог недвижимости (HELOC) и рефинансированию.

Какие системы должны быть внедрены, прежде чем покупать новые объекты недвижимости для сдачи в аренду?

Необходимо заблаговременно установить четкие процедуры проверки арендаторов, сбора арендной платы, технического обслуживания, оформления документации и коммуникации.

Почему наем управляющего недвижимостью важен для масштабирования бизнеса?

Услуги управляющего недвижимостью снимают с вас повседневные операционные обязанности, позволяя сосредоточиться на приобретениях и стратегических решениях.

Как денежный поток может способствовать ускорению роста портфеля?

Реинвестирование арендного дохода, а не его расходование, создает капитал для будущих первоначальных взносов, ремонта и расширения.