Чему Роберта Балзебре научили 7 ураганов о строительстве огнестойких домов в Калифорнии

Основные выводы

• Роберт Балзебре применил принципы строительства, применявшиеся в Южной Флориде после урагана Эндрю, для возведения огнестойкого дома в Голливудских холмах.
• В строительстве, устойчивом к ураганам и пожарам, существуют общие ключевые принципы, такие как герметичные оболочки, ударопрочные проемы, негорючие материалы и непрерывные пути передачи нагрузки.
• Выбор таких материалов, как стальной каркас, закаленное стекло, фиброцементный сайдинг и огнестойкая штукатурка, снижает риски разрушения как от лесных пожаров, так и от штормов.
• Страховые рынки как во Флориде, так и в Калифорнии все чаще поощряют устойчивое строительство, предлагая более низкие страховые взносы и лучшие условия страхования.
• Строительство, выходящее за рамки минимальных строительных норм, значительно повышает показатели выживаемости и долгосрочную стоимость недвижимости в регионах, подверженных стихийным бедствиям.

Ураган Эндрю, обрушившийся на Южную Флориду в 1992 году, разрушил 63 000 домов и повредил еще 100 000, что привело к полной переработке строительных норм Флориды. По данным Флоридского управления по чрезвычайным ситуациям, здания, построенные по стандартам, принятым после урагана Эндрю, демонстрируют до 80% меньший ущерб во время штормов. Застройщик из Майами Роберт Балзебре , переживший семь или восемь ураганов в Южной Флориде, применил эти методы строительства к своему объекту недвижимости в Голливудских холмах, приобретенному им в 2014 году.

Пересмотр строительных норм Южной Флориды после решения по делу Эндрю

До 1992 года во Флориде существовало более 400 различных строительных норм, которые применялись непоследовательно. Крыши домов крепились к домам скобами, а не гвоздями. Стандартными материалами были ДСП и низкосортная фанера. Ветер урагана Эндрю, достигавший скорости 175 миль в час, выявил эти недостатки.

«Это произошло само собой, учитывая, что я из Южной Флориды и пережил как минимум семь или восемь разных ураганов», — сказал Балзебре.

Строительные нормы Флориды после урагана Эндрю предписывали использовать ударопрочные окна, противоураганные крепления, соединяющие крыши со стенами и стены с фундаментом, железобетонные конструкции и исключали такие материалы, как древесно-стружечные плиты. В округах Майами-Дейд и Бровард были созданы зоны повышенной опасности ураганов, требующие лабораторных испытаний ветроустойчивости всей ограждающей конструкции здания. Первый общештатный строительный кодекс Флориды вступил в силу в 2002 году.

Анализ, проведенный Национальной ассоциацией домостроителей на основе данных по 1100 домам во Флориде после ураганов Харви и Ирма, показал, что здания, построенные после 1994 года, получили значительно меньшие повреждения кровли и стен, чем более старые дома.

Сезонное планирование строительства

«Мы всегда строили в Южной Флориде, чтобы быть готовыми к стихийным бедствиям, к сезону ураганов, — сказал Балзебре. — Аналогично, в Калифорнии тоже бывает сезон лесных пожаров».

Сезон ураганов длится с июня по ноябрь. Сезон лесных пожаров в Калифорнии обычно продолжается с конца лета до осени, усиливаясь во время ветров Санта-Ана. Застройщики во Флориде строят, исходя из предположения, что ураганы будут происходить в течение определенного годового периода; компания Balzebre применила тот же подход к лесным пожарам в Калифорнии.

«Я заметил, что лесные пожары распространяются все шире, и поэтому, пока мы строили дом, работая с моим архитектором, мы решили применить лучшие из возможных методов для предотвращения подобных катастроф».

Общие принципы устойчивости к ураганам и пожарам

Ураганостойкие и огнестойкие конструкции рассчитаны на разные физические воздействия, но имеют общие основные требования: герметичные ограждающие конструкции зданий, ударопрочное стекло, негорючие материалы и устранение точек проникновения.

Конструкция, предназначенная для защиты от ураганов, предотвращает проникновение ветра внутрь и создание избыточного давления в зданиях. Когда разбиваются окна или повреждается кровельная обрешетка, внутреннее давление может поднять крышу. Строительные нормы Флориды требуют использования ударопрочного стекла, способного выдерживать удары обломков со скоростью урагана. Крыши механически соединяются со стенами и фундаментом с помощью специальных крепежных элементов, предназначенных для защиты от ураганов.

Огнестойкая конструкция предотвращает проникновение искр. Искры проникают через вентиляционные отверстия, щели в кровельных конструкциях и обычные окна. В ходе реконструкции в Голливудских холмах были устранены традиционные карнизы крыши, заделаны потенциальные точки проникновения, и установлено закаленное стекло, рассчитанное на температуру до 450 градусов по Фаренгейту.

К общим требованиям относятся:

• Герметичный конверт : Полная защита от ветра/давления, искр/пламени.
• Ударопрочные проемы : Окна и двери, рассчитанные на удары снарядов или воздействие экстремальных температур.
• Негорючая конструкция : сталь, бетон или огнестойкие материалы вместо древесины.
• Непрерывный путь передачи нагрузки : механические соединения, предотвращающие разъединение компонентов.

Стальной каркас выдерживает как сильный ветер, так и пламя. Бетонные блоки противостоят боковым силам ураганов и обеспечивают огнестойкость. Фиброцементный сайдинг, рассчитанный на ветер скоростью 200 миль в час, также огнеупорен.

Технические характеристики материалов

В доме Балзебре в Голливудских холмах вместо деревянных лестниц и перил использовались стальные конструкции. Обычную древесину заменили настилом из древесины ипе, обладающей огнестойкостью, сравнимой с бетоном. Деревянные оконные рамы были заменены алюминиевыми рамами Fleetwood.

В соответствии с нормами, принятыми после дела Эндрю во Флориде, были установлены стандарты эксплуатационных характеристик для каждого элемента здания. Кровельные материалы должны выдерживать подъемную силу. Окна должны выдерживать удары брусков 2×4 с заданной скоростью. Стеновые конструкции должны сохранять целостность при длительных ветровых нагрузках. Компания Balzebre выбрала материалы, соответствующие эквивалентным критериям огнестойкости.

Проектировщик Абир Свейс использовала резинобитумную кровельную мембрану, герметично соединенную с наружной штукатуркой, создав таким образом сплошную оболочку. Огнестойкая штукатурка класса А доходила до основания стен и была гидроизолирована снизу. Традиционные вентиляционные отверстия были демонтированы. В каждом варианте исполнения учитывался задокументированный в исследованиях лесных пожаров тип разрушения, аналогично тому, как строительные нормы Флориды рассматривали отказы, наблюдавшиеся во время урагана Эндрю.

Модели страхового рынка

Ураган Эндрю причинил страховые убытки на сумму 16 миллиардов долларов (в ценах 1992 года). Страховые компании Флориды повысили страховые взносы и ужесточили условия страхования. Компании, которые заключали полисы, не принимая во внимание качество строительства, обанкротились или прекратили свою деятельность.

Страховой рынок Калифорнии после лесных пожаров следует той же схеме. Страховщики прекратили выдачу новых полисов в зонах высокого риска. Страховые взносы увеличиваются в среднем на 33% после лесных пожаров. Для огнестойких конструкций предусмотрены скидки на страховые взносы до 30%.

Огнестойкие материалы Balzebre обходятся дороже на начальном этапе: на 20% дороже закаленное стекло и вдвое дороже огнестойкой древесины. Застройщики во Флориде проводили аналогичные расчеты, когда выяснилось, что ударопрочные окна стоят дороже стандартного остекления. Оба рынка показывают, что модернизация строительства компенсирует первоначальные затраты за счет экономии на страховании и избежания расходов на ремонт.

Сравнительные данные о выживаемости

Ураган Иан обрушился на Флориду в 2022 году. Послештормовые оценки показали разные результаты в зависимости от эпохи постройки. На одной из аэрофотоснимков Форт-Майерс-Бич был виден единственный неповрежденный дом, построенный в 2020 году, среди 18 разрушенных строений, построенных до 1981 года. Данные CoreLogic показали, что потери от ветра удвоились для строений, построенных до 1996 года.

Участок Бальзебре в Голливудских холмах подвергся испытанию во время лесных пожаров в январе 2025 года. Его дом географически располагался между пожаром Палисадес на западе и пожаром Итон на востоке, а пожар Сансет находился недалеко от каньона Раньон. Ранее, примерно в 2018 или 2019 году, пожар в районе Малибу потребовал эвакуации жителей с его склона холма.

Данные по Флориде показывают, что во время сильных ураганов выживаемость домов, построенных до введения строительных норм, составляет 18%, тогда как для зданий, соответствующих нормам, этот показатель достигает 51%. Данные по пожару Camp Fire в Калифорнии показывают, что выживаемость домов, построенных после введения строительных норм, составляет 38,5%, тогда как для зданий, построенных до 1997 года, этот показатель составляет 11,5%.

Межрыночное приложение

В портфель компании Balzebre входят объекты недвижимости в Майами (пострадавшие от ураганов), Новом Орлеане (пострадавшие от ураганов и наводнений) и Лос-Анджелесе (пострадавшие от лесных пожаров), а также дополнительные активы в Техасе и Иллинойсе.

Майкл Римольди, старший вице-президент Федерального альянса за безопасные дома, отметил, что места, где отсутствуют современные строительные нормы, «часто оказывают наибольшее воздействие даже на самые незначительные штормы».

В Калифорнии в 2008 году были приняты правила пожарной безопасности, раздел 7A, которые установили стандарты, аналогичные требованиям Флориды после урагана Эндрю: критерии эксплуатационных характеристик наружных материалов, вентиляционных отверстий и конструктивных соединений. В ходе реконструкции 2014-2018 годов эти минимальные требования были превышены благодаря применению строительных принципов, разработанных на основе опыта Южной Флориды в условиях ураганов.

Создание чего-либо, выходящего за рамки минимального кода.

Разрыв между минимальными строительными нормами и требованиями к строительству, устойчивому к стихийным бедствиям, остается значительным как во Флориде, так и в Калифорнии. Внедрение реформ во Флориде после урагана Эндрю заняло десятилетие. Требования главы 7A в Калифорнии применяются только к специально обозначенным зонам лесных пожаров и касаются наружных материалов, а не всей несущей конструкции.

Подход компании Balzebre рассматривает соответствие строительным нормам как базовый уровень, а не как цель. При реконструкции в Голливудских холмах в огнестойкую конструкцию были включены проверенные на ураганах строительные решения, еще до того, как в Калифорнии были введены аналогичные стандарты. Герметичные оболочки, механические соединения и ударопрочные проемы позволили устранить выявленные в ходе исследований ураганов и лесных пожаров причины отказов.

«Минимальных требований к строительным нормам недостаточно, — сказал Бальзебре. — Всё очевидно. Это видно по многочисленным катастрофам, которые происходят».

Страховые рынки все чаще отражают этот расчет. Снижение страховых премий за устойчивое строительство в сочетании с предотвращенными затратами на ремонт и более низкими франшизами компенсирует более высокие первоначальные затраты на материалы в течение типичного периода владения. Застройщики, строящие для выживания, а не просто для соответствия строительным нормам, позиционируют свои объекты недвижимости для долгосрочной ценности на рынках, где риск стихийных бедствий влияет как на возможность страхования, так и на потенциал перепродажи.

Эффективность строительных методов, доказавших свою действенность при ветре скоростью 175 миль в час в Южной Флориде, напрямую применима в зонах пожаров, где проникновение искр и тепловое излучение разрушают строения, построенные по устаревшим стандартам. Данные были получены в результате семи ураганов. Лесные пожары в Калифорнии подтвердили эффективность этих методов.

Часто задаваемые вопросы

Кто такой Роберт Бальзебре и почему его подход уникален?

Роберт Балзебре — застройщик из Майами, который пережил несколько ураганов в Южной Флориде и применил полученные уроки к строительству зданий, устойчивых к лесным пожарам, в Калифорнии. Его подход уникален тем, что он напрямую переносит проверенные принципы строительства в условиях ураганов в проектирование пожароопасных зон.

В чём сходство принципов строительства, устойчивого к ураганам, и огнестойкого строительства?

Оба подхода направлены на создание герметичной оболочки здания с использованием ударопрочных или термостойких отверстий и устранение слабых мест, где может начаться повреждение. Цель в каждом случае — предотвратить проникновение давления, искр или пламени, которые могут привести к разрушению конструкции.

Какие именно материалы были использованы при строительстве дома в Голливудских холмах?

В конструкции дома использованы стальной каркас, закаленное стекло, фиброцементный сайдинг, огнестойкая штукатурка, алюминиевые оконные рамы и огнестойкие материалы для террасной доски. Каждый из этих вариантов заменяет более уязвимые традиционные деревянные элементы.

Действительно ли такой способ строительства повышает показатели выживаемости?

Данные, полученные в результате ураганов во Флориде и лесных пожаров в Калифорнии, показывают, что дома, соответствующие строительным нормам и прошедшие модернизацию, сохраняются гораздо дольше, чем старые постройки. Сам дом в Голливудских холмах прошел испытание во время пожаров в январе 2025 года и остался целым.

Стоит ли переплачивать за разработку, выходящую за рамки кода?

Хотя первоначальные затраты выше, экономия на страховании, снижение риска ремонта и повышение долгосрочной стоимости недвижимости часто компенсируют инвестиции. В регионах с высоким риском устойчивое строительство также улучшает возможности страхования и потенциал перепродажи.